Vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf ? Qu’est-ce que l’investissement locatif ? Quels sont ses avantages et ses spécificités ?
L’investissement locatif
– Les motivations :
Investir dans le neuf représente, pour un grand nombre, une valeur refuge. Après l’acquisition de votre résidence principale, acquérir un logement moderne et éco-performant, élargir son patrimoine immobilier et profiter d’une revalorisation d’environ 1% par an, générer de nouveaux revenus complémentaires, réduire ses impôts, sont autant de raisons qui font de l’immobilier neuf un investissement particulièrement attractif.
– Les éléments déterminants :
- L’environnement à savoir la proximité des transports en commun, des écoles, collèges, lycées, universités, des services médicaux, des commerces de proximité, l’évolution du paysage urbain.
- La qualité de construction, l’orientation du logement, la surface habitable, la performance.
- Les charges de copropriété.
- La taxe d’habitation et taxe foncière.
– La rentabilité :
Indicateur clé de la réussite d’un investissement locatif, la rentabilité permet d’évaluer les revenus réels générés par l’opération. La rentabilité locative nette se calcule selon la formule suivante : loyer annuel – frais, charges et impôts annuels / prix d’acquisition du bien + coût du crédit immobilier x 100. Par rapport à d’autres placements, notamment financiers, la rentabilité d’un investissement locatif est toujours plus avantageuse. Grâce à d’éventuelles déductions fiscales telles que le dispositif Pinel, cette rentabilité peut être encore plus performante.
– Une demande locative importante :
Face une forte demande de location de logements, acheter pour louer dans le neuf permet de réaliser un placement très rentable. A ce jour les programmes immobiliers neufs ne suffisent pas pour loger tous les demandeurs. Par conséquent, investir dans l’immobilier neuf, c’est l’assurance de louer très facilement son bien, d’offrir aux locataires un logement fonctionnel, construit avec des matériaux de qualité, plus économe en énergie.
– L’investissement immobilier vs l’investissement financier :
Pour placer son argent, de nombreuses solutions sont proposées notamment par les banques telles que le Livret A, le Livret de Développement Durable et Solidaire (LLDS), le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan d’Épargne Logement (PEL) mais avec des taux peu rémunérateurs. Autres types de placements financiers, l’assurance-vie, performante certes mais avec des frais de gestion assez élevés (frais d’entrée, sur versement, de sortie) ou encore l’achat d’actions cotées en Bourse, beaucoup plus risqué. Et pourquoi ne pas faire le choix de l’investissement locatif dans la pierre qui offre un placement en toute sécurité de votre épargne et permet de la faire fructifier. D’autre part, vous pouvez investir dans le neuf à crédit contrairement à un placement financier. Dès la mise en location de votre bien, vous profiterez des loyers perçus pour couvrir le remboursement partiel ou total des mensualités de votre emprunt.
Les avantages
– Se constituer un patrimoine :
L’investissement neuf dans la pierre est un moyen sûr et efficace et à la fois concret et sécurisant pour se constituer un patrimoine. De plus, avec la loi Pinel, depuis le 1er janvier 2015, louer son bien à vos enfants ou vos ascendants est autorisé.
– Transmettre votre patrimoine :
Afin d’éviter que vos héritiers ne soient soumis au paiement de frais de succession, une donation de votre bien immobilier de votre vivant est à étudier. Transmettre votre bien locatif à la donation, vous permet d’optimiser votre situation fiscale et d’aider vos enfants à mener leurs études ou se constituer une épargne en vue de projets futurs.
– Réduire ses impôts :
Différents dispositifs de défiscalisation ont été mis en place comme les dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard ou encore le statut fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts sous certaines conditions.
– Préparer votre retraite :
Partir à la retraite engendre une baisse de revenus d’environ 25 %. Pour anticiper cette baisse, l’investissement locatif est une solution idéale. Après avoir remboursé en totalité votre emprunt pour financer l’achat d’un logement neuf destiné à la location, vous disposez d’une rente locative pour percevoir des revenus complémentaires.
– Constituer une SCI :
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique pour vous permettre d’investir dans l’immobilier locatif ou pour faire l’acquisition de votre résidence principale tout en optimisant la transmission de votre patrimoine à vos proches.
Il est possible de constituer ce type de structure avec votre conjoint, votre concubin ou vos enfants. Si un des membres venait à décéder, ses parts seront automatiquement transmises aux autres membres. Pour alléger les frais de donation et de succession, vous avez la possibilité de transmettre des parts sociales à vos enfants ou autres membres de votre famille par le biais d’une donation.
La création d’une SCI ne peut se faire que si certaines conditions sont respectées. Un minimum de 2 personnes est requis pour créer une SCI. Chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie d’un apport en numéraire (argent) ou en nature (immeuble ou terrain). Des statuts, qui définissent les règles de fonctionnement au sein de la société, doivent être rédigés et enregistrés à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI. Dans un journal d’annonces légales, un avis de constitution de SCI doit être publié. Une immatriculation de la SCI doit être faite au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social. La gestion est confiée à un des membres nommés gérant et l’ensemble des associés se réunit une fois par an en assemblée générale.
Les spécificités
– La loi Pinel :
Entrée en vigueur en 2014 et qui prendra fin en 2021, la loi Pinel est un dispositif d’investissement pour soutenir l’investissement dans l’immobilier locatif et la construction de logements dans des zones où la demande est supérieure à l’offre, développer l’offre de logements locatifs intermédiaires c’est-à-dire pour les ménages n’ayant pas accès au logement social et donner la possibilité, aux ménages fortement fiscalisés, d’investir.
Concrètement, vous achetez un logement neuf, le mettez en location pendant 6 ans et bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 %, 9 ans 18 % et 12 ans 21 %. Plus votre bien est loué, plus votre réduction est intéressante.
Pour profiter de cet avantage fiscal, le bien doit être neuf et répondre à la réglementation RT 2012, loué non meublé dans une zone géographique A, A bis ou B1 et à usage de résidence principale. Des plafonds de loyers et plafonds de ressources des locataires devront être respectés. Vous avez la possibilité d’investir pour un montant total annuel de 300 000 € maximum, dans la limite de 2 logements.
– La loi Pinel Breton :
Du 31 mars 2020 au 31 décembre 2021, une expérimentation de la réduction d’impôt a été mise en place en Bretagne. Ce dispositif défiscalisant vise à améliorer l’adéquation du dispositif d’aide à l’investissement locatif, le « Pinel Breizh« , aux enjeux d’aménagement du territoire et aux objectifs gouvernementaux de lutte contre l’étalement urbain. Son mode de fonctionnement est similaire au Pinel national avec comme différences, que le Pinel Breton est étendu aux communes en zone B2, les plafonds de loyer sont adaptés à chaque commune et une déclaration spécifique doit être faite auprès des impôts. Plusieurs villes sont éligibles à la loi Pinel Breton comme Auray, Liffré, Rennes, Saint-Malo, Vannes…
Pour vous aider dans votre prise de décision, EPRIM PATRIMOINE, après une analyse détaillée de votre situation, vous proposera le dispositif le plus favorable et donc le bien le plus performant en fonction de vos objectifs.