Vous êtes sur le point d’acheter un logement neuf ? Pour concrétiser votre projet, il reste un point essentiel à traiter : comment financer votre future acquisition ?

 

La constitution d’un apport

Si l’apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt, il est tout de même fortement conseillé, pour faciliter l’obtention d’un crédit ou pour bénéficier de conditions plus avantageuses. Au-delà d’être rassurantes, plus vos capacités financières sont élevées, moins la somme à emprunter sera importante et sur une durée plus courte. La banque pourra ainsi vous proposer un taux de crédit immobilier plus favorable. Un prêt immobilier combiné à un apport personnel vous coûtera généralement moins cher qu’un prêt sans apport pour financer votre achat immobilier neuf.

Pour la constitution d’un apport personnel, différents supports d’épargne existent :

  • Livrets d’épargne, dont le Livret A et le Livret de Développement Durable et Solidaire (LLDS), qui restent intéressants, même si le taux est peu rémunérateur, pour placer ces économies de manière régulière tout en en disposant à tout moment.
  • Compte Épargne Logement (CEL) et Plan d’Épargne Logement (PEL) permettent de se constituer une épargne rémunérée et de bénéficier d’un prêt à un taux avantageux.

Le déblocage anticipé d’un plan d’épargne salariale (PEE ou PERCO), le retrait sur un contrat d’assurance-vie de plus de huit ans ou la vente de titres sur un Plan d’Épargne en Actions (PEA) de plus de cinq ans, les revenus perçus grâce à un investissement locatif ou encore, la plus-value réalisée sur une vente immobilière ainsi qu’un héritage ou une donation peuvent faciliter la constitution d’un apport personnel.

Optimiser votre épargne

Les types de prêt

Dans la préparation de votre achat immobilier neuf, vous recherchez le financement adéquat de votre future habitation.

Le coût d’un emprunt immobilier est son taux d’intérêt c’est-à-dire la somme que vous versez à la banque en rémunération en échange de la mise à disposition du capital emprunté. Vous pouvez opter pour un crédit immobilier à taux :

    • Fixe pour plus de sécurité. En effet dès la simulation de votre offre de prêt, vous connaissez le taux d’intérêt appliqué, le montant des mensualités à rembourser, la durée du remboursement et le coût total du crédit.
    • Variable pour plus de souplesse. Votre taux est révisé en général à la date anniversaire de la signature du contrat en fonction d’un indice de référence généralement l’Euribor. En début de prêt, le taux variable est inférieur au taux fixe. Lorsque les taux baissent, vos mensualités diminuent.
    • Mixte pour plus de stabilité et de modularité. Ce prêt comprend une première partie à taux fixe pendant les premières années du crédit (entre 7 et 10 ans) et une seconde à taux variable. Le taux de la partie fixe est relativement avantageux car la durée d’emprunt est plus courte.

Comparer votre taux fixe et votre taux mixte

Calculer votre taux fixe et votre taux révisable

Afin de permettre au plus grand nombre d’acheter un bien immobilier, de nombreux financements aidés existent :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est accessible à toute personne souhaitant devenir pour la première fois propriétaire. Accordé sous conditions de ressources, il finance jusqu’à 40 % le coût total de l’achat ou de la construction d’une résidence principale. Seul le capital emprunté est remboursé, sans intérêts, ni frais de dossier.

Calculer son prêt à taux zéro

  • Le Prêt Social Location Accession (PSLA) permet aux ménages aux ressources modestes et n’ayant pas d’apport personnel d’acquérir un logement. Après une phase locative, vous faites l’acquisition en tant que propriétaire de votre résidence principale et bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5 % et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
  • Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est accordé aux personnes aux revenus modestes pour un logement acquis à titre de résidence principale. Il peut financer jusqu’à 100 % de votre achat immobilier. Vous empruntez à un taux intéressant et bénéficiez de frais de dossier plafonnés à 500 € et d’une réduction des frais de garantie.
  • Le Prêt Action Logement (PAL), auparavant appelé le 1 % Logement, est attribué à un taux avantageux aux salariés du privé grâce à un fonds alimenté par toutes les entreprises de plus de 10 salariés pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf occupé en tant que résidence principale et respectant les conditions de performance énergétiques de la RT 2012.

Pour répondre à votre projet d’acquisition d’un logement neuf, différents types de prêts immobiliers vous sont proposés :

  • Le prêt amortissable classique, le plus commun en France, permet aux emprunteurs de rembourser le capital dès la première mensualité. Ses intérêts diminuent de mois en mois car ils sont calculés sur le capital restant dû.
  • Le prêt in fine non amortissable s’adresse plutôt aux investisseurs patrimoniaux disposant déjà d’une forte base de revenus locatifs. Les mensualités ne comprennent que le paiement des intérêts, le capital étant remboursé lors de la dernière mensualité.
  • Le prêt relais est un prêt à court terme non amortissable d’une durée de 12 mois reconductible une fois vous permettant l’achat d’un nouveau bien immobilier avec la vente de votre logement actuel. Une banque vous fera l’avance le temps que votre logement actuel soit vendu.

Calculer son prêt modulable

Calculer son prêt progressif

Calculer son taux effectif global

Calculer son prêt duo

Calculer son lissage de prêt

Les relations avec sa banque

En cette période où les taux d’intérêt sont très bas, les conditions pour le financement d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif sont excellentes. Acheter un bien (maison, appartement, terrain) nécessite que vous preniez contact avec votre banque pour souscrire un prêt immobilier.

 

  • Tisser une relation sur le long terme avec sa banque

Pour une banque, vous accorder un prêt immobilier, c’est l’occasion de tisser une relation de longue durée, pour au moins dix ans et donc de fidéliser sa clientèle. L’établissement bancaire devient votre banque principale où vos salaires sont domiciliés. L’organisme financier pourra aussi vous proposer des produits d’épargne ou d’assurance, plus rentables.

 

  • Se constituer un bon dossier pour votre banque et ses concurrents

En vue de l’obtention d’un prêt immobilier, il est important d’optimiser votre dossier de demande de prêt en réunissant différentes conditions :

  • Avoir une situation professionnelle stable c’est-à-dire être salarié(e) en CDI ou posséder son entreprise.
  • Percevoir des revenus confortables car les meilleures offres sont réservées aux emprunteurs ayant des revenus élevés et empruntant des sommes importantes sur de courtes périodes.
  • Gérer ses comptes de manière fiable c’est-à-dire ne pas être à découvert ou très peu.
  • Consommer des produits proposés par l’organisme bancaire comme assurance auto, prévoyance, assurance-vie, placement boursier.
  • Posséder une épargne même minime soit-elle.

 

  • Négocier le crédit immobilier
  • Un bon taux d’endettement : Point fort de la négociation entre vous et les banques, le taux d’endettement doit être inférieur à 33 % pour vous laisser vivre correctement et être considéré comme étant bon par les établissements bancaires. C’est le rapport entre les revenus et les charges financières mensuelles.
  • Un reste à vivre suffisant : Élément fort pour négocier votre prêt immobilier, le reste à vivre doit être au minimum de 400 € par ménage + 150 € par personne à charge. En somme, c’est l’argent disponible après le paiement de vos mensualités de crédit.
  • Un apport personnel : Un apport personnel conséquent, entre 20 et 30 %, vous permettra de bénéficier d’un taux avantageux.
  • Une mise en concurrence : Vous pouvez consulter plusieurs banques ou faire appel à des courtiers en crédit immobilier. Grâce à leurs volumes, les courtiers ont souvent des grilles tarifaires plus intéressantes que celles des banques. Cependant, votre banquier pourra accepter, en diminuant sa marge, de vous octroyer un taux plus attractif si vous domiciliez votre salaire et regroupez vos produits d’épargne ou de placement dans son établissement.
  • Le choix de l’assurance emprunteur : Élément important lors de la négociation, l’assurance emprunteur représente jusqu’à 30 % du coût total du prêt immobilier. Soit vous souscrivez le contrat groupe de votre établissement bancaire ou un contrat d’une assurance externe aux mêmes garanties ou plus performantes. Le contrat d’une assurance externe ne peut être refusé par votre banque si les garanties sont identiques à celles du contrat groupe.
  • Une suppression des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) : À hauteur de 3 % du capital restant à devoir et plafonnés à 6 mois d’intérêt, les IRA peuvent être négociées afin d’en être exonérées, à condition d’y penser lors de la demande de prêt.
  • Une réduction des frais de dossier : Les frais de dossier représentent un pourcentage du montant emprunté. La concurrence entre les établissements bancaires est telle que certaines banques et courtiers choisissent de ne pas vous facturer les frais de dossier. Toutefois, si vous obtenez une diminution ou suppression des frais de dossiers, veillez à conserver le taux du crédit immobilier négocié initialement.

Retenez que le taux de votre crédit et le choix de votre assurance emprunteur vous feront réaliser des économies significatives.

 

 

Souscrire une garantie pour son prêt immobilier

En cas de défaut de remboursement des mensualités du crédit immobilier par l’emprunteur, les établissements bancaires se protègent afin de récupérer les fonds avancés ainsi qu’une partie des intérêts. Il existe différentes garanties :

  • La caution est la garantie la moins chère. Un organisme financier, comme par exemple le Crédit Logement, se porte garant du remboursement du prêt. Il paie les sommes dues à la banque et cherche une solution avec l’emprunteur. Autre possibilité, l’emprunteur propose qu’un proche se porte caution et s’engage à rembourser ses dettes.

Calculer sa caution de crédit logement

  • L’hypothèque est plus onéreuse car elle nécessite l’établissement d’un acte notarié ainsi que le paiement des frais d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière ainsi que de la levée d’hypothèque en cas de vente du bien avant la fin du remboursement du prêt ou en cas de remboursement anticipé. En cas de cessation de paiement des échéances, la banque saisit le bien ou le vend aux enchères.

Calculer l’hypothèque

  • L’Inscription en Privilège de Prêteur de Denier (IPPD), bien que fonctionnant sur le même principe de l’hypothèque, requiert des frais de garantie moindres car elle sera validée par un acte notarié et donc des frais mais pas de taxe de publicité foncière. L’IPPD ne concerne que les biens existants (logement ancien ou terrain).
  • La caution hypothécaire présente un risque limité. Une tierce personne donne en garantie un bien lui appartenant pour que l’emprunteur obtienne son crédit. Si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, la banque pourra saisir le bien hypothéqué et non ses revenus personnels ou autres biens. Cette caution fera l’objet d’un acte notarié.